Stambyte i bostadsrätt och hyresrätt – beslut, regler och relining

Ett stambyte där gamla rör bara byts mot nya räknas som underhåll – i en bostadsrättsförening kan styrelsen besluta om det, om inte stadgarna säger annat. Om stambytet medför väsentliga förändringar av huset krävs stämmobeslut, och om lägenheter förändras krävs att de berörda godkänner, eller att två tredjedelar av de röstande säger ja och att hyresnämnden godkänner. I hyresrätt krävs hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd när åtgärden höjer standarden.

Hur ofta behövs stambyte?

Det finns inget lagstadgat intervall. Branschens riktvärden för gjutjärnsstammar ligger kring 40–60 år; Länsförsäkringar anger normalt 40–50 år. Det är uppskattningar – rörens faktiska skick, som kan kontrolleras med filmning, avgör.

Stambyte i bostadsrätt

Åtgärd	Vem beslutar	Lagrum
Byte av rör utan andra ändringar (underhåll)	Styrelsen	–
Väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark	Föreningsstämma, om inte stadgarna säger annat	BRL 9 kap. 15 §
Lägenhet förändras och bostadsrättshavaren godkänner	Stämma	BRL 9 kap. 16 § 2
Lägenhet förändras utan bostadsrättshavarens samtycke	Minst 2/3 av de röstande på stämman + hyresnämndens godkännande	BRL 9 kap. 16 § 2 och 17 §

När godkänner hyresnämnden?

Hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet om förändringen är angelägen, syftet inte skäligen kan nås på annat sätt och beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren (BRL 9 kap. 17 §). Det är föreningen som ansöker.

Ändras paragrafen?

Riksdagen har beslutat en ny lydelse av 9 kap. 16 § som träder i kraft den dag regeringen bestämmer (lag 2026:486). Reglerna om ändring av lägenheter och tvåtredjedelsmajoritet är oförändrade i sak; det som ändras är bland annat vem föreningen ska underrätta vid vissa beslut. Kontrollera ändå gällande lydelse innan stämman.

Stambyte i hyresrätt

Enligt jordabalken 12 kap. 18 d § får hyresvärden bara genomföra standardhöjande åtgärder, eller åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring av lägenheten, om berörda hyresgäster godkänt dem eller hyresnämnden gett tillstånd. Ett rent byte utan standardhöjning kräver inget godkännande. Tillståndspliktiga åtgärder får inte påbörjas innan godkännande eller tillstånd finns (RH 2020:18).

Bostadsrätt mot hyresrätt

	Bostadsrätt	Hyresrätt
Vem tar initiativet?	Föreningen (styrelse/stämma)	Hyresvärden
Rent rörbyte	Styrelsebeslut	Inget godkännande krävs
Förändring/standardhöjning	Stämma; vid nej: 2/3 + hyresnämnden	Hyresgästens ja eller hyresnämndens tillstånd
Vem betalar?	Föreningen, i praktiken via avgifterna	Hyresvärden; standardhöjning kan påverka hyran

Relining eller traditionellt stambyte?

	Relining	Traditionellt stambyte
Metod	Befintliga rör beläggs invändigt	Rören byts ut
Ingrepp	Mindre rivning	Rivning av badrum/schakt
Tid	Kortare	Längre
Badrum	Kan behållas	Ofta nytt badrum

Kostnader varierar kraftigt och de uppgifter som finns kommer från leverantörer, därför anger vi inga fasta belopp här. Se vår guide om vad en badrumsrenovering kostar.

Så planerar brf-styrelsen ett stambyte – steg för steg

1. Gör en statusbesiktning av stammarna, till exempel med filmning.
2. Avgör om åtgärden är underhåll, en väsentlig förändring av huset eller en förändring av lägenheter.
3. Läs stadgarna – de kan kräva stämmobeslut även för underhåll.
4. Informera medlemmarna tidigt och samla in besked från dem vars lägenheter förändras.
5. Kalla till stämma när beslutet kräver det.
6. Ansök hos hyresnämnden om någon berörd säger nej.
7. Planera tidplan och eventuell evakuering.

Våtrummet efter stambytet

När badrum byggs om i samband med stambyte gäller branschregler för våtrum, som BKR:s och Säker Vattens. De är branschregler, inte lag. Läs om rörgenomföringar i badrum 2026.

Vanliga frågor

Kan jag vägra stambyte i min bostadsrätt?

Du kan säga nej till att din lägenhet förändras, men beslutet blir ändå giltigt om två tredjedelar av de röstande på stämman röstar ja och hyresnämnden godkänner.

Kan jag vägra stambyte i min hyreslägenhet?

Du kan neka standardhöjande åtgärder; då kan hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Höjs hyran efter stambytet?

Ett rent rörbyte är underhåll. Standardhöjningar kan leda till hyreshöjning som förhandlas eller prövas.